محتويات
معوقات التطوير العقاري
معوقات التطوير العقاري عديدة ومتنوعة الأسباب، والتي ما تُشكّل غالباً عقبة أمام تنمية الأعمال العقارية، مما يسبب ركوداً في هذا القطاع ببعض الأحيان، الأمر الذي يدفع إلى إيجاد حلول فعّالة للتخفيف منها، وفيما يلي نذكر أبرز تلك المعوقات:
- التقلبات الاقتصادية وتقلبات السوق.
- العقبات التنظيمية والتعقيدات القانونية.
- عدم مواكبة تطورات التكنولوجيا.
- ارتفاع التكاليف.
- تغيير تفضيلات المستهلك وتوقعاته.
[almrsal_inner_post 1343181]
التقلبات الاقتصادية وتقلبات السوق
الأحوال الاقتصادية معرضة للتغيّر بشكل مستمر تبعاً للظروف السائدة، وهذا ما يؤدي في بعض الأحيان إلى حدوث فترات من انخفاض الطلب والركود العام في قطاع العقارات، والذي يقود بدوره إلى تعزيز عامل المنافسة بين الشركات العقارية بشكل أكبر.
لذا يتطلب الأمر أن يتمتع العاملين في هذا المجال بروح عالية وقادرة على التطوير والتعديل على الاستراتيجيات الموضوعة وفقاً للمتغيرات الاقتصادية التي تطرأ.
العقبات التنظيمية والتعقيدات القانونية
يتطلب العمل في قطاع العقارات الكثير من الحكمة والخبرة القانونية؛ نظراً لخضوع المعاملات العقارية إلى العديد من اللوائح القانونية، لذا يتوجب على العامل في العقارات أن يستعين بذوي الاختصاص في حال غياب الخبرة الكافية لتجنب التعثّر بشكل واسع أمام هذه العقبة.
عدم مواكبة تطورات التكنولوجيا
يتسارع التقدم التكنولوجي في عصرنا الحالي بشكل كبير، وبالطبع فهو يؤثر على قطاع العقارات كتأثيره على كل شيء، وقد يكون هذا التأثير إيجابياَ في حال القدرة على الاندماج فيه من خلال التسويق عبر الشبكة، أو توظيف أدوات تحليل البيانات في العمل، أو طرح جولات العقارات الافتراضية مثلاً، بينما يكون سلبياً في حال عدم القدرة على مواكبة هذا التطور.
ارتفاع التكاليف
ترتفع تكاليف مواد البناء وأسعار الأراضي بشكل عام، كما أنها تخضع للضريبة العقارية التي تزيد من الأمر سوءاً، وهذا ما يؤدي إلى حدوث ركود في قطاع العقارات، بسبب عدم القدرة على تحمّل المزيد من الأعباء المالية.
تغيير تفضيلات المستهلك وتوقعاته
تتطور تفضيلات المستهلك وتتغير مع التقدم الحاصل الذي يحصل في العالم، وهذا ما يدعو العاملين في قطاع العقارات إلى تلبية مختلف الاحتياجات>
والغالب في هذا الوقت أن المستهلكين يبحثون عن العقارات التي توفر كفاءة الطاقة، وميزات المنزل الذكي، والتصميم المستدام، لذا ولتخطي هذه العقبة فإنه يجب العمل على تقليل التكاليف من خلال تعزيز ممارسات البناء الأخضر، وتوظيف التقنيات الصديقة للبيئة، والذي يؤدي إلى جذب المشترين عن جديد. [1]
ماذا يعني التطوير العقاري
هو استثمار تجاري يقوم على شراء الأراضي والمباني ومن ثمّ بيعها أو تأجيرها بعد القيام بتأهيلها بشكل مناسب.
يمكن تعريف التَطوير العقاري بأنه العملية التي يمكن من خلالها إنشاء مباني جديدة، أو التعديل على مباني قائمة في الأساس بشكل يجعلها أكثر حداثة، مما يؤدي لزيادة قيمتها في الأسواق.
ويمتد هذا الاستثمار في المباني ليشمل المباني التجارية أو السكنية، وحتى الأراضي أيضاً، وتتم هذه العملية عن طريق تعامل المطور العقاري مع المشروع من أوله وإلى آخره.
إذ تقوم كل عمليات تخطيط المشروع وتصميمه وتمويله، وتنفيذه من خلال إشرافه، حتى تتم عملية بيعه في النهاية إلى المستثمر العقاري، أو يمكن القيام بالبيع مباشرة للمستهلك إذا ما كان المشروع عبارة عن منازل سكنية فردية.
وهنا لابدّ من التنويه إلى أن مجال الاستثمار العقاري يعدّ من الاستثمارات التي تُدرّ الكثير من الأرباح في حال قدرة المطور على التصرف بحكمة وذكاء، والتخلص من العقبات التي تواجهه خلال العمل. [2]
ما هو دور المطور العقاري
يتمثل دور المطور العقاري في استلام أعمال تطوير العقارات بدءاً من لحظة إنشاء المشروع وانتهاءً بإتمام عملية البيع.
من الممكن أن يكون المطور العقاري فرد أو شركة ذات مسؤولية محدودة، وقد يكون مالك المشروع أو مالك ومقاول للمشروع في ذات الوقت، وبالتأكيد فإنه يقع على عاتق هذا المطور الكثير من الالتزامات النابعة من دوره في العمل، والتي يجب الوفاء بها بحرص وأمانة، وفيما يلي أبرزها:
- الخبرة الجيدة.
- الخبرة القانونية.
- المرونة.
- فريق العمل الجيد.
- التنقل المستمر.
- توفر السندات الملكية الصحيحة.
- دراسة جدوى كل مشروع.
- الشفافية في التعامل.
- تجنب تأخير المشروعات.
- التأمين على المواد الخام.
- الصدق والالتزام بالخطة الرئيسية الأولية للمشروع.
الخبرة الجيدة: على المطور العقاري أن يتمتع بخبرة جيدة، إذ يجب أن يمتلك معلومات كافية عن المجال، ويكون على معرفة بكل تفاصيل السوق، من أجل تحقيق النجاح في المشروع.
الخبرة القانونية: يجب أن يمتلك المطور الخبرة القانونية في مجال العقارات إلى حدٍّ ما، من أجل القيام بجميع الأعمال بطرق مقبولة قانونياً، وبالتالي الحفاظ على العلاقات مع السلطات، وبالتالي الحصول على المساعدة والدعم لإتمام المشاريع في الوقت المحدد.
المرونة: إن الروح العالية والمرونة التي تجعله مستعداً ليكون جزء من فريق كبير، إذ يُحتّم عليه هذا النوع من الأعمال التعامل مع المهندسين المعماريين والمقاولين ومنسقي الحدائق وكلاء العقارات وغيرهم من العمال، ويعدّ التواصل الفعّال معهم سبباً رئيسياً لتحقيق النجاح.
فريق العمل الجيد: على مطوّر المشروع أن يتأكد من اختيار فريق العمل بطريقة صحيحة، إذ يجب أن يتمتع كل فرد منه بمقومات ممتازة وخبرة كافية يمكن من خلالها خدمة المشروع بشكل جيد، مع الالتزام بتلبية متطلباتهم.
التنقل المستمر: التمتع بالمرونة الكافية للقيام برحلات سفر خاصة بالعمل، والتي يمكن من خلالها تطوير المشروع، كما يجب أن يمتلك القدرة على تحديد احتياجات السوق بما يتناسب مع التغييرات الدائمة.
توفر السندات الملكية الصحيحة: يجب على المطور أن يتأكد من وجود سندات ملكية صحيحة للمشروع، بالإضافة للحصول على الموافقات القانونية والتنظيمية والقانونية، وسداد أيّة مستحقات أو ضرائب عالقة قبل البدء بالمشروع.
دراسة جدوى كل مشروع: يجب على المطور أن يقوم بعمل دراسة جدوى شاملة يمكن من خلالها التأكد من حسن سير العمل، بالإضافة إلى تأمين التمويل المطلوب للمشروع.
الشفافية في التعامل: إذ يتوجب على المطور أن يضع العميل بالصورة الكاملة للمشروع، مع القيام بتوضيح كل التفاصيل التي يتم العمل عليها، للتأكد من الرضا التام عن التطبيق العملي خطوة بخطوة.
تجنب تأخير المشروعات: على المطور العقاري تجنب التأخير في إنجاز المشروع، بالإضافة للتعهد بسداد أموال المستثمرين مع الفوائد في حال حدوث أي تأخير أو توقف للمشروع.
التأمين على المواد الخام: التأكد من التأمين على المواد الخام وضمان عدم حدوث نقص بأي مادة أثناء العمل، كما يجب أن تكون هذه المواد ذات جودة عالية، كما يجب على المطور أن يلتزم إعلام المشتري بصورة الرسوم الإضافية التي يتوجب دفعها، مثل الكهرباء والصرف الصحي، ومواقف السيارات، وضريبة القيمة المضافة، وضريبة الخدمة، وغيرها.
الصدق والالتزام بالخطة الرئيسية الأولية للمشروع: عند القيام بعملية التسويق، بالإضافة إلى عدم القيام بأي تغيير للخطة الموضوعة بدون إبلاغ الشركة فيه وبالضرورة التي دفعت للقيام به. [3]
كيف ابدا في التطوير العقاري
- بناء العلاقات.
- توفير رأس المال.
- تنمية المعرفة وتطوير الخبرات.
- شراء الأراضي والعقارات.
- وضع خطة والحصول على موافقة قانونية لها.
- مباشرة العمل.
- بيع المشروع.
لا يعدّ البدء في التطوير العقاري أمراً سهلاً على الإطلاق، حيث يجب التأكد من توافر العديد من العوامل قبل الخوض في هذه التجربة، ولعلّ أهمها ما يلي:
بناء العلاقات
يعدّ بناء علاقات قوية من أكثر العوامل التي تلعب دوراً بارزاً في تحقيق النجاح للمشروع، لأن الشخص يتعامل مع أشخاص يثق بهم ويتأكد من استعدادهم لتقديم الدعم والمساعدة عند الحاجة.
توفير رأس المال
يعتبر توفير رأس المال عنصراً هاماً جداً قبل البدء في المشروع، إذ يجب أن يتأكد الشخص الذي يرغب في الخوض بالتَطوير العقاري من تأمينه إمّا بشكل شخصي، أو عن طريق العثور على شركاء.
تنمية المعرفة وتطوير الخبرات
تعتبر المعرفة والخبرة من الأساسيات التي يجب أن تتوافر في شخصية الراغب بالبدء بالمشروع، لكن ذلك لا يكفي لوحده، إذ يتوجب عليه أن يقوم بتطوير خبراته بشكل مستمر بما يتوافق مع المتغيرات السوقية وحاجتها.
شراء الأراضي والعقارات
بعد التأكد من توافر رأس المال والعلاقات يمكن البدء في شراء الأراضي للبناء، أو البحث عن الأراضي الشاغرة، أو المباني القديمة لإعادة تأهيلها، أو هدمها وإعمارها من جديد.
وضع خطة والحصول على موافقة قانونية لها
هنا تبدأ مرحلة العمل الفعلي بشكل قانوني، إذ يتوجب وضع خطة مدروسة تتناسب مع احتياجات السوق والتأكد من سلامتها قانونياً.
مباشرة العمل
بعد الحصول على الموافقة من الجهات المختصة، يمكن المباشرة في أعمال البناء للمباني الجديدة، أو الهدم وإعادة البناء للمباني القديمة، وكذلك ممارسة أعمال التسويق العقاري.
بيع المشروع
تعدّ مرحلة بيع المشروع المرحلة الأخيرة من العمل، والتي كانت غايته منذ البداية، وهنا تبدأ مرحلة البيع وتحقيق الربح الفعلي، ومن ثمّ إعادة الدورة من جديد، والبحث عن صفقات عقارية جديدة للتعهّد بها. [4]
