دراسة جدوى مشروع ملاهي مائية

كتابة: دينا محمود آخر تحديث: 28 ديسمبر 2020 , 09:22

خطوات انشاء ملاهي مائية

الملاهي المائية تعتبر الآن من المشاريع الجاذبة للسياحة فيبحث عنها الأطفال والكبار للاستمتاع بوقتهم ، ويفكر الكثير من المستثمرين في إنشاء ملاهي مائية ولكن ذلك يحتاج لتخطيط منذ البداية وحتى إنشاء المشروع ، ويمكن تقسيم تصميم الملاهي المائية إلى سبع مراحل:

  • التخطيط 

يعتبر المصدر الأصلي للمشروع ، بشكل أساسي لبعض التفكير الأولي في المشروع ، بما في ذلك تحليل ظروف المستوى الأعلى ، وتحديد موضع الموضوع ، وتحديد موقع السوق ، واختيار الموقع ، ووضع مخطط النية ، وتخطيط المحتوى الأساسي ، وما إلى ذلك.

  • دراسة الجدوى

في هذه المرحلة ، جدوى تخطيط المشروع يتم التحقق من صحتها تقنيًا واقتصاديًا ، بما في ذلك أبحاث السياسات ، وتحليل السوق ، وأبحاث برنامج التخطيط ، وتقدير الاستثمار الأولي ، والتحليل المالي ، وتحليل التأثير ، وتحليل المخاطر ، وما إلى ذلك ، وهي روابط مهمة في تحديد ما إذا كان المشروع قائمًا أم لا.

  • المخطط الرئيسي 

بعد تحديد الموقع ، سيتم تنفيذ التخطيط العام والترتيب للقاعدة في الزمان والمكان ، في هذه المرحلة ، من الضروري توضيح نطاق استخدام الأراضي ، ومؤشرات استخدام الأراضي ، ومتطلبات البناء ، والمرافق الداعمة.

  • التصميم 

بعد تسوية المشروع ، يتم استثمار أعمال التصميم الملموسة رسميًا ، قصة موضوع التسوية ، النمط المعماري ، مخطط الأرضية ، إعداد الخط المتحرك ، تكوين مشروع اللعب بالماء ، تكوين منشأة الأعمال / الخدمة / الإدارة.

  • تصميم المخطط 

نستمر في مرحلة التصميم النظري ، وإطلاق أعمال تصميم الحديقة المائية المختلفة بشكل شامل ، وتنفيذ تصميم خاص للهندسة المعمارية ، والخارجية ، والداخلية ، والمناظر الطبيعية ، والإضاءة ، والكهرباء.

  • التصميم الأولي بناءً على تصميم المخطط

يتم توضيح الواجهة والحجم واللون وما إلى ذلك ، ويتم تمييز التفاصيل.

  • تصميم رسومات البناء

في هذه المرحلة يتم تنفيذ جميع نتائج التصميم في وثائق البناء لمناقصة البناء وتوجيهات البناء اللاحقة.[1]

دراسة جدوى لمشروع ملاهي مائية

تتطلب دراسة الجدوى لمنتجع مائي داخلي أو حديقة مائية خارجية تحليلاً وخبرة تتجاوز الأنواع الأخرى من العقارات التجارية ، وتتطلب الدراسة تحليلاً شاملاً للسوق يتضمن دراسة العوامل الاقتصادية والديموغرافية بالإضافة إلى مراجعة أسواق الفنادق والمنتزهات المائية الداخلية، ويكون الغرض من دراسة الجدوى هو توفير معلومات صادقة وموثوقة للمساعدة في إنشاء المشروع وفيما يلي خطوات دراسة جدوى لمشروع ملاهي مائية بالتفصيل:

  • تحليل المنطقة والديموغرافيا والحي

يقوم تحليل المنطقة والديمغرافية والحي بتقييم الاقتصاد المحلي المحيط بالتنمية المقترحة ، يركز تحليل المنطقة على القوى الاجتماعية والاقتصادية والحكومية والبيئية التي تؤثر على أداء وتقييم مرفق الحديقة المائية. 

يجب مراجعة المعلومات الديموغرافية ، بما في ذلك السكان والأسر ومستويات الدخل ومستويات التوظيف وما إلى ذلك ، بالتفصيل لحساب عدد الأشخاص والعملاء المحتملين الذين يعيشون داخل المناطق المحلية والإقليمية. 

يعد تحليل الحي للمنشآت التجارية والسياحية القريبة أمرًا مهمًا نظرًا لأن مشاريع الملاهي المائية الناجحة تقع عادةً في مناطق ذات استخدامات عقارية تكميلية، يقع أنجح منتجعات الملاهي المائية الداخلية بالقرب من مناطق الجذب السياحي الرئيسية الأخرى التي تجذب الزوار طوال الليل، عادةً ما توجد أكثر الحدائق المائية الخارجية نجاحًا في المناطق التي يرغب كل من السكان المحليين والسياح في الذهاب إليها وقد تكون موجودة بالقرب من منافذ البيع بالتجزئة الرئيسية أو الشواطئ أو المرافق المجتمعية.

  • مراجعة الموقع

تقوم مراجعة الموقع بتقييم حجم قطعة الأرض ، والوصول إليها ، والرؤية ، والتضاريس ، وتوافر المرافق (بما في ذلك المياه والصرف الصحي) ، والسمات الأخرى ذات الصلة بالموقع والضرورية لمشروع حديقة مائية ناجحة. 

يعد قرب المتنزه المائي من الضيوف بغرض الترفيه أحد الاعتبارات المهمة لأن زوار الملاهي المائية يقدرون سهولة الوصول من الطرق السريعة بالمنطقة.

وبالنسبة لمنتجع مائي داخلي ، يشمل نطاق التوصيات عدد غرف الضيوف ، وحجم المنتزه المائي الداخلي ، وركوب الخيل والمعالم السياحية ، وحجم الحديقة المائية الخارجية ، وعدد المطاعم والصالات ، وحجم مساحة الاجتماعات ، وحجم متجر الهدايا والأروقة ، وغيرها وسائل الراحة لتشمل.

بالنسبة للحديقة المائية في الهواء الطلق ، يشمل نطاق التوصيات حجم الحديقة المائية الخارجية ، وركوب الخيل وأماكن الجذب ، ومنافذ المأكولات والمشروبات ، وحجم متجر الهدايا والأروقة ، وغيرها من المرافق التي يجب تضمينها.

قد يقدر الاستشاري مجموعة من تكاليف التطوير المقترح بناءً على مشاريع الحدائق المائية التي تم إنشاؤها مؤخرًا ، أو قد يقوم العميل بتوظيف مهندس معماري و / أو مهندس لإجراء تقدير رسمي للتكلفة للتنمية المقترحة.

  • تحليل السوق

من الضروري إجراء تحليل شامل للسوق للفنادق المحلية والإقليمية والمنتجع المائي الداخلي أو سوق الملاهي المائية الخارجية ، ستعتمد توقعات الأداء المالي للمشروع بشكل كبير على البيانات التي تم جمعها ، عادةً ما يجذب منتجع الملاهي المائية الداخلية الضيوف الذين يقضون الليل بشكل أساسي مع بعض المستخدمين المحليين بينما تجتذب الحديقة المائية الخارجية المستخدمين المحليين بشكل أساسي مع بعض الضيوف الذين يقضون الليل.

يعد تحليل الحضور والأسعار الخاصة بالمنتزهات المائية الداخلية والخارجية أمرًا مهمًا للغاية ، سيحتاج المستشار إلى إجراء بحث شامل لمجموعة متنوعة من المصادر المنشورة بالإضافة إلى مقابلات مع مديري الحدائق المائية المختلفة لتحديد عدد الحاضرين ومتوسط ​​الأسعار وإجمالي الإيرادات في العقارات المماثلة.

  • الاستخدام التنموي المقترح وتحليل الأسعار

يجب تقديم نموذج عرض وطلب مفصل يحسب الأداء التاريخي للسوق ويضع توقعات لخاصية الموضوع ، يجب أيضًا حساب العدد المحتمل لمستخدمي تصريح الدخول إلى المنتزه المائي الداخلي من خلال تحليل عدد النزلاء الذين يقضون ليلة واحدة مقابل سعة مستخدمي المرور اليومي. 

ويجب تحديد ما هي الرسوم المعقولة لدخول الملاهي المائية لغير النزلاء المقيمين طوال الليل.

بالنسبة إلى الحدائق المائية في الهواء الطلق ، تشمل الأرقام الرئيسية المراد تقديرها عدد الحضور ومتوسط ​​سعر التذكرة.

 ، يختلف حضور الملاهي المائية في الهواء الطلق اعتمادًا على الموقع والتسعير والمرافق والمعالم السياحية وعدد الألعاب والشرائح والحجم والطقس وجهود التسويق.

 يجب أن تحلل الدراسة بدقة كل من هذه القضايا الرئيسية ، سيعتمد تسعير الملاهي المائية الخارجية بشكل كبير على معايير المستثمر ، تتقاضى العديد من الحدائق المائية الخارجية المملوكة للبلديات أسعارًا أقل بكثير نظرًا لأنها لن تضطر إلى دفع خدمة الديون ويتم تمويلها من دافعي الضرائب ، بينما تحاول معظم الحدائق المائية الخارجية المملوكة للقطاع الخاص تحقيق أعلى الأسعار الممكنة لتوفير أموال كافية لدفع خدمة الديون وأرباح المستثمر.

وأيضا من المهم تحديد كم عدد الأيام في السنة التي تزيد فيها درجة الحرارة ، وكم عدد الأيام الممطرة التي تحدث عادة خلال أيام الطقس الدافئ هذه.

  • تحليل مالي

يقدّر التحليل المالي قدرة العقار على توليد الدخل ويضع توقعات مالية للممتلكات   يتضمن تقدير نتائج التشغيل السنوية للعقار موضوع تحليل نطاق الموضوع وخصائصه مقارنة بالممتلكات المماثلة ومعايير الصناعة ، تشمل الخطوات العامة ما يلي:

  • تقدير الإيرادات الإجمالية المحتملة للعقار الخاضع بناءً على فحص تاريخ التشغيل السابق للممتلكات الخاضعة (إن وجدت) ، وتاريخ التشغيل للممتلكات المماثلة في منطقة السوق الخاضعة وعلى أساس وطني ، وتحليل اتجاهات الصناعة.
  • تحليل النفقات الإدارية وغير الموزعة والثابتة ، وتوقع المبالغ المناسبة في كل فئة ، على سبيل المثال ، تعد تكاليف التوظيف والعمالة من المكونات الحاسمة لتشغيل حديقة مائية داخلية أو خارجية.
  • توقع صافي الدخل التشغيلي الناتج (التدفق النقدي قبل خدمة الدين) خلال فترة الاحتفاظ المناسبة.

وتعتبر هذه الخطوة من أهم خطوات دارسة الجدوى للملاهي المائية.

  • تحليل الجدوى

يتم حساب القيمة الاقتصادية لمنتجع مائي داخلي أو ملاهي مائية خارجية من خلال تحليل التدفق النقدي المخصوم  وتستخدم هذا التحليل صافي الدخل المتوقع للممتلكات قبل خدمة الدين ويطبق معدل الخصم ومعدل الرسملة النهائية لتحديد التقييم ، هذه طريقة شائعة تستخدم في عملية التقييم الرسمية.

ومعدل الخصم هو متوسط ​​معدل العائد السنوي اللازم لجذب رأس المال بناءً على خصائص الاستثمار الإجمالية   يتم تطبيق معدل الرسملة النهائية على الدخل الصافي للسنة المستقبلية لحساب سعر البيع المحتمل للممتلكات في المستقبل.

  • مقارنة القيمة المُحددة بالتكاليف المتوقعة

يتمثل المكون الرئيسي لدراسة الجدوى في تحديد ما إذا كانت القيمة المتوقعة التي تم إنشاؤها كما هو موضح من تحليل التدفق النقدي المخصوم تساوي أو تتجاوز تكلفة التطوير للمشروع المقترح.

يجب أن تعرض دراسة الجدوى القيمة المتوقعة التي تم إنشاؤها بعد تحليل مفصل للعوامل التي تحدد نجاح الملاهي المقترحة ، في بعض الحالات ، لن تكون التكاليف التفصيلية متاحة ، وسيتم تحديد هذا الاستنتاج بعد أن يكون لدى صاحب العمل تقديرات التكلفة التي يقوم بها مقاولو البناء والمهندسون المعماريون.

 في حالات أخرى ، يكون لدى صاحب  العمل تقديرات لتكاليف البناء ، وستقدم دراسة الجدوى هذه التقديرات وتقارن القيمة التي تم إنشاؤها بتكاليف التطوير لتحديد ما إذا كان المشروع ممكنًا أم لا.

أكثر المشاريع قابلية للتطبيق والتي تحظى بأكبر قدر من جذب المستثمرين ، هي تلك التي تكون فيها القيمة التي تم إنشاؤها أكبر من تكاليف تطوير الاقتراح ، حتى إذا كانت القيمة التي تم إنشاؤها أقل من تكاليف التطوير ، فقد يظل المشروع ممكنًا إذا كان المشروع يمكن أن يجذب حوافز بلدية مثل التخفيض الضريبي أو المساعدة الرأسمالية للمطور من حيث البنية التحتية ، وهذا من شأنه أن يسمح إما بتحسين التوقعات المالية أو خفض تكاليف التطوير.[2]

زر الذهاب إلى الأعلى
إغلاق